abril 18, 2021

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Esperando apartamentos cuyo muelle termina – Press Enterprise

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Escrito por Nigel Douara | CalMatters

Las omnipresentes banderas rojas de un constructor mirando las vastas extensiones de la segunda ciudad más grande del condado de Riverside: áreas verdes, caminos de tierra llenos de baches, cuadras enteras sin alumbrado público y un sistema de agua poco confiable donde la presión del agua cae sin previo aviso.

“A veces, los taxis no vienen si los llamas aquí”, dijo el ex concejal de Moreno Valley Edon Jameson sobre el distrito de bajos ingresos llamado Edgemont, que ella representaba.

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Sin embargo, la falta de infraestructura, desde carreteras y electricidad hasta agua y saneamiento, no ha impedido que los planificadores de vivienda estatales asignen alrededor de 14,000 unidades de bajos ingresos en Moreno Valley para ayudar a abordar la crisis de vivienda del estado, incluso si no se ha construido ninguna. .

Los funcionarios locales dicen que lo que sucedió aquí ha sucedido en el condado de Riverside y otras partes de California durante los últimos ocho años, y es probable que vuelva a suceder en los próximos ocho años. Los auditores estatales señalan que es el resultado del plan de vivienda ineficaz de California, Lo que permite a las comunidades de todo el estado establecer grandes objetivos sin proporcionar un incentivo para continuar construyendo más unidades. Supone que los mercados locales resolverán mágicamente un problema costoso que ha estado hirviendo durante décadas.

La ex concejal de la ciudad Ladona Gimpson es fotografiada en un nuevo desarrollo en Morena Valley el 4 de febrero de 2021. Foto de Nigel Duara, CalMatters

Hasta ahora, el proceso está perdido: los desarrolladores no quieren tocar proyectos de viviendas densos que ofrecen un rendimiento muy bajo, las comunidades se oponen a los edificios de apartamentos altos y abarrotados y, aunque el estado puede preguntar, el proceso de asignación de viviendas da que hay no hay forma de forzar la construcción de unidades reales.

Asignar viviendas asequibles

Bajo el estado Ley de contabilidad de la vivienda Aprobada en 2017, la legislatura se ha preocupado principalmente por penalizar a las comunidades que ofrecen viviendas asequibles. Los legisladores no anticiparon el efecto práctico de esta política: hoy, si una comunidad crea una división de viviendas asequibles y nadie construye, entonces la comunidad simplemente obtiene otra cantidad de viviendas asequibles en la próxima asignación.

Esto es lo que sucedió en el condado de Riverside. Durante el reciente proceso de asignación de necesidades de vivienda regional del estado (una serie de ciclos de ocho años que toman en cuenta una variedad de factores para determinar las necesidades de vivienda regionales, incluida la población, el empleo y el crecimiento familiar), el condado se asignó a más de 30,000 unidades en todos los niveles de ingresos entre 2011 y 2019, y se asignan 40,000 unidades entre 2021-2029, de las cuales 17,000 están designadas para viviendas de bajos y ultrabajos ingresos.

Para construir esas unidades, el condado asignó más de 1,000 parcelas de tierra y miles de acres para viviendas de alta densidad y esperó. Y espera.

“Hasta ahora, no se ha aprobado ni solicitado ningún desarrollo que se haya beneficiado de esfuerzos anteriores”, escribió el condado en su apelación a su última asignación.

Sin lapiz

Nick Camarotta, abogado general de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, dijo que la vivienda de cualquier tipo se vuelve dramáticamente más cara cuanto más alto es el precio de la construcción. Los proyectos de viviendas densos de varios pisos asignarán el 20% de las unidades de vivienda de bajos o ultra bajos ingresos con una transferencia de costos a los inquilinos que pagan el alquiler completo.

“La razón por la que no puedo construir (las viviendas asequibles) es porque no están alineadas”, dijo Camarota.

Luego está la oposición local. Camarota agregó: “La densidad atrae oposición, incluso si es tan intensa como lo que la rodea”.

La barrera final: el costo de la infraestructura. En un lugar como el condado de Riverside, un desierto que se extiende a lo largo de 7,300 millas que comparte la frontera este con Arizona, los desarrolladores son responsables de pagar nuevas líneas de agua y alcantarillado para proyectos de vivienda, un costo que la mayoría de los proyectos detienen en seco.

Antes de que la pandemia de coronavirus pusiera patas arriba a los países y dejara caer el núcleo de la red de seguridad social de California, La vivienda asequible y la falta de hogar ocuparon un lugar destacado en la agenda del gobernador Gavin Newsom. El principal vehículo para avanzar en esta agenda ha sido la construcción o conversión de nuevas viviendas asequibles.

Las principales barreras para las viviendas nuevas asequibles son encontrar ubicaciones lo suficientemente cerca del tránsito y los trabajos para crear viviendas donde las personas de bajos ingresos querrán vivir. Luego, los gobiernos locales deberían instar a los desarrolladores a ofertar y construir en esos sitios.

La zonificación no estimula la construcción

El condado de Riverside alberga cuatro de las ciudades más nuevas de California, y cuando se incorporaron esas ciudades, el condado se quedó sin cuatro de los centros de tránsito y empleo más grandes.

“Hemos definido la tierra, pero el mercado no está ahí”, dijo Juan Pérez, director ejecutivo interino del condado de Riverside.

Pérez dijo que se necesitaría mucho dinero para reparar el camino roto desde la zonificación hasta la construcción.

La portavoz del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Estado, Trisa Mattingly, reconoce que la aplicación de la ley de su departamento se limita principalmente a la zonificación.

“Los gobiernos locales tienen mucha menos influencia sobre si los desarrolladores introducen aplicaciones”, dijo Mattingly. “Si los desarrolladores no proporcionan las aplicaciones, entonces eso en sí mismo no es una violación”.

El proceso RHNA permite a los municipios ricos debatir sus asignaciones, basándose en un proceso de apelaciones que está sujeto a una intensa presión. Esto es en parte como Beverly Hills y Newport Beach terminaron ofreciendo residencias pequeñas y asequibles.

La ex concejala de la ciudad Ladona Gimpson camina por las carreteras sin pavimentar de su área el 4 de febrero de 2021. Foto de Nigel Duara, CalMatters

Asignaciones de llamadas a la ciudad

Las ciudades de todo el sur de California están pidiendo asignaciones más bajas. Downey sostiene que el costo de mejorar las líneas de agua recaerá sobre los desarrolladores que elegirán no pagar el costo y se negarán a construir. El Condado de Orange sostiene que su sistema de alcantarillado no puede manejar la creciente afluencia de asignaciones de viviendas propuestas en sus áreas no incorporadas. Pico Rivera dice que no tiene espacio libre para devolver el área. El atractivo de Barstow para su asignación refleja de cerca el atractivo del condado de Riverside no incorporado.

“La ciudad tiene una gran cantidad de terrenos asequibles y grandes áreas para viviendas”, escribió Barstow en la carta de apelación. “Apoyamos el crecimiento, pero la demanda no está ahí”.

Para las ciudades más nuevas que carecen de mucha energía, las provisiones siguen siendo altas. Moreno Valley, conocido como MoVal para los locales, recibió una asignación de 13,627 unidades de ingresos ultrabajos y 3,779 unidades de ingresos bajos.

Caminos de tierra y baches

El ex concejal de la ciudad Jameson nunca pensó que se construiría.

Mientras que los hoteles se elevan en las intersecciones concurridas y las casas de $ 400,000 se elevan detrás de un campo de golf, los bordes del área tienen el mismo esquema de color beige y ocre que la mayor parte de la ciudad, con las mismas palmeras y una vista lejana de las montañas.

Pero a medida que Jameson avanzaba en una caminata más profunda en el área, los caminos se volvieron más accidentados y las casas se agruparon estrechamente. Un gallo canta en un polvoriento patio delantero. Hay algunas señales de transporte público.

Finalmente, llegó a la plaza que quería mostrar. Un letrero que dice “Fin del muelle” y realmente lo es. Los caminos de tierra bordean las partes más pobres del Valle Moreno, para la ira de los conductores que tienen grandes baches excavados en el suelo por la lluvia.

“No conduzca aquí si lo espera”, dijo Gibson, riendo. “Estos pozos te enviarán directamente al trabajo de parto”.

Gimpson ve potencial en esta área. Pero en este momento, el estado está entregando tantas unidades de vivienda asequible como quiere, las ciudades y los condados están reanudando las asignaciones y la crisis de vivienda asequible en California continúa sin un final a la vista.

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